Elektroprüfung für Vermieter:Pflicht, Fristen, Umlage

Nein, nicht als regelmäßige Prüfung ohne Anlass. Der Bundesgerichtshof hat am 15. Oktober 2008 entschieden, dass Vermieter von Wohnraum nicht verpflichtet sind, Elektroleitungen und Elektrogeräte in der Mietwohnung ohne konkreten Anlass regelmäßig überprüfen zu lassen (VIII ZR 321/07). Es gibt keine Rechtsvorschrift, die solche turnusmäßigen Prüfungen für Wohnräume vorschreibt; DIN- und VDE-Bestimmungen sind private Regeln mit Empfehlungscharakter.

Eine Elektroprüfung durch einen Elektrofachbetrieb heißt: Anlage und Geräte werden angesehen, gemessen und in einem Protokoll dokumentiert. Für Wohnungen ist sie freiwillig. Sinnvoll ist sie trotzdem, weil sie Mängel früh zeigt und dokumentiert, dass Sie Ihrer Verkehrssicherungspflicht nachkommen. Dieser Ratgeber ist allgemeine Information und keine Rechtsberatung.

Wenn es einen konkreten Anlass gibt. Maßstab ist laut BGH die Verkehrssicherungspflicht: Zeigt sich ein Mangel oder gibt es Hinweise auf eine Gefahr, muss der Vermieter handeln. Mieter sind ihrerseits verpflichtet, Mängel anzuzeigen (§ 536c BGB). Typische Anlässe sind:

• Meldung des Mieters über Brandgeruch, heiße Steckdosen, häufig auslösende Sicherungen oder Stromschläge
• Schäden nach Wasser, Brand oder Umbau in der Wohnung
• erkennbar veraltete Anlage, etwa ohne Schutzleiter oder mit beschädigten Leitungen
• Arbeiten an der Anlage, nach denen ein Elektrobetrieb ohnehin prüft und dokumentiert
• Wiedervermietung nach langem Leerstand, wenn die Anlage lange nicht genutzt wurde

Halten Sie jede Meldung und jede Reaktion darauf schriftlich fest: wann der Mieter gemeldet hat, wer gekommen ist und was behoben wurde. So können Sie später zeigen, dass Sie auf den Anlass reagiert haben.

Steht bei solchen Arbeiten der Zählerschrank zur Debatte, gelten die Regeln aus unserem Ratgeber Zählerschrank erneuern: Pflicht und Bestandsschutz.

Dort trifft die Prüfpflicht den Arbeitgeber, der die Räume nutzt. Nach § 5 der DGUV Vorschrift 3 hat der Unternehmer dafür zu sorgen, dass elektrische Anlagen und Betriebsmittel in bestimmten Abständen geprüft werden; § 14 der Betriebssicherheitsverordnung verlangt Prüfungen von Arbeitsmitteln durch eine befähigte Person. Wer die ortsfeste Anlage in einer vermieteten Gewerbeeinheit prüfen lässt und wer zahlt, regelt der Mietvertrag.

Für Vermieter von Praxen, Büros und Läden heißt das: Klären Sie im Vertrag, wer die Prüfung der fest installierten Anlage beauftragt. Wie Fristen und Protokoll aussehen, erklärt der Ratgeber DGUV-V3-Prüfung: Ablauf und Prüfprotokoll.

Für Wohnraum keine gesetzlichen. Wer freiwillig prüfen lässt, legt den Abstand selbst fest. Im Fall, den der BGH 2007 entschieden hat, ließ der Vermieter die Anlage alle vier Jahre prüfen; das Gericht hat diesen Turnus nicht beanstandet und die Kosten als umlegbar angesehen.

Für Gewerberäume mit Beschäftigten legt der Arbeitgeber die Fristen über seine Gefährdungsbeurteilung fest, mit den Richtwerten der DGUV als Ausgangspunkt. Bei einem Mieterwechsel lohnt sich eine Prüfung unabhängig von Fristen: Die Wohnung ist leer, Mängel lassen sich ohne Rücksicht auf Möbel beheben, und das Protokoll dokumentiert den Zustand bei Übergabe.

Ja, wenn der Mietvertrag es vorsieht. Der BGH hat am 14. Februar 2007 entschieden, dass die regelmäßige Prüfung der Elektroanlage nicht der Beseitigung von Mängeln dient und ihre Kosten deshalb sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung sein können (VIII ZR 123/06). Voraussetzung ist eine Vereinbarung im Mietvertrag; das Gebot der Wirtschaftlichkeit gilt auch hier.

Nicht umlegbar sind Reparaturen, die bei der Prüfung anfallen. Sie bleiben Instandhaltung und damit Sache des Vermieters. Lassen Sie sich deshalb im Protokoll Prüfung und Mängelbeseitigung getrennt ausweisen. Prüfen Sie im Zweifel Ihren Mietvertrag mit einem Anwalt oder Ihrem Eigentümerverband. Wie die Prüfung selbst abläuft, steht auf unserer Seite Ablauf einer Elektroprüfung: Prüfumfang, Prüfprotokoll, Kostenfaktoren.